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[酸甜苦辣] 逾九成受访者认同中国房价击鼓传花、泡沫必将破裂

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发表于 2014-1-22 16:16:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

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中国房价击鼓传花 2014或现最后一棒

  近些年来,中国房价可谓是涨声一片。这忽快忽慢,但涨势坚定的楼市涨价声,恰如那鼓声阵阵,不断地刷新着中国房价的最高涨幅;在这热火朝天的楼市中,在房地产从一个买家到另一个买家过程中,炒房者相互传递着这一“宝贝”,并寄希望能够迎来更高的房价、获取更多的收益。由此,有人将中国房价称为“击鼓传花”,房产不断易手,房价屡创新高,楼市热闹非凡。

  在房价节节攀升下,“击鼓传花者”自然能够不断地获利,这个游戏也就更为有趣。也就是说,房价上涨是“击鼓传花”游戏得以延续的必备前提。但是,没有只涨不跌的商品。房价难道是个例外吗?如果房价步入下行通道,“击鼓传花”的游戏戛然而止,谁又会是最后的接棒者呢?政府如何调控楼市更为行之有效?围绕着这些问题,人民论坛问卷调查中心进行了深入调查。调查发现,以下几个问题值得关注和分析:

  九成多受访者认同房价击鼓传花、泡沫必将破裂


  在“当前房价是在‘击鼓传花’,某个时期必将泡沫破裂”问题的调查中,75.5%的受访者表示“非常认同”,11.6%的受访者选择“比较认同”,3.3%的受访者选择“一般认同”,三项数据相加总计达90.4%;只有6.1%和3.5%的受访者分别选择“不认同”和“说不清楚”。

  九成多受访者认同房价击鼓传花、泡沫必将破裂,说明中国房地产的泡沫化已经成为各方共识。曾有学者估算,2010年美国GDP总量约为95万亿元,而2010年北京土地总市值高达130万亿元。这意味着用北京的地价,“买下美国”都绰绰有余。“卖掉北京,买下美国”,这显然只是一种夸张化、形象化的比喻,但它所传递的信号让人震惊,中国房价之高由此窥见一斑。近年来,国内外不少媒体和研究机构都直指中国房地产存在泡沫,“化解中国楼市泡沫”,“中国房地产泡沫处于破裂的前夜”等专题成了各方讨论的焦点。2010年,国土资源部首次承认,中国一线城市房地产泡沫严重。去年获得诺贝尔经济学奖的罗伯特·席勒亦曾忧虑地称,中国房地产泡沫严重。在楼市泡沫中,很多低收入者都被高房价挡在了门外,房产交易愈加成为少数富裕人群“击鼓传花”的游戏。

  随着中国房价的一路飙升,房地产的泡沫亦越来越大。经济学常识告诉我们,所有的泡沫最终都会崩溃,中国的房地产泡沫迟早也会破灭。2013年,尽管一二线城市房价仍未走出“越调越涨”的怪圈,但全国楼市“普涨”的时代貌似已经终结。温州、海口、聊城、芜湖等少数三四线城市住宅价格出现下行,其中温州跌幅最大,达到13.91%;鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外,基本无市场成交。温州、鄂尔多斯等地房价的下滑,究竟仅仅是极个别的“另类”,还是中国房价将“集体跳水”的“预警”?对此,我们难下定论,但温州、鄂尔多斯房价的下滑,却用事实印证了一个事实:没有只涨不跌的房价“神话”。尤其是伴随着美国、爱尔兰、迪拜等地房价暴跌,让大家对中国房地产泡沫破裂的担忧日益强烈。

五成多受访者“看跌”未来三年房价,2014或现楼市“击鼓传花”的“最后一棒”

  在“您如何看待未来三年内中国房价的走势”问题调查中,13.3%的受访者选择“继续大涨”,20.7%受访者选择“小幅上涨”,合计占比34.0%;11.2%受访者选择“小幅下跌”,21.1%受访者选择“大幅下跌”,18.1%选择“先涨后跌”,合计占比50.4%;15.6%选择“扑朔迷离、难以判断”。五成多受访者“看跌”房价,三成多受访者“看涨”房价,“看跌”者居多。这一调查结果,折射出了公众对于房价的三种不同心态:

  一,半数公众“看跌”房价,说明更多的百姓认为中国房价“应该”下跌了。2014,中国楼市的“击鼓传花”,或现最后一棒。在采访调查过程中,不少房地产业内人士都一致认为在2014年里,随着“楼市泡沫”的继续“挤出”,整体房价增速将放缓,局部可能出现下行。有位北京房地产销售人员向记者披露,很多所谓的“日光盘”、“月光盘”都是开发商的销售手法。当下一线城市楼盘销售热,实际上是开发商雇佣大量人员推销,推高房价,制造房价“暴涨”的紧缺氛围,以此吸引百姓“恐慌性购房”。实际上,很多楼盘已经是有价无市。有专家分析称,很多历史上的危机都是从单个危机事件逐渐叠加,最后酝酿成全局危机。中国的房地产价格危机或许会走同样的道路,从单个城市的价格危机开始,然后逐步推开。当下,不仅温州、鄂尔多斯等地,铁岭、贵阳、大同、唐山、常州等城市住房也出现了明显的供给过剩迹象,很多新城区没有人居住,房子卖不出去的情况比比皆是。这些都是房地产可能爆发危机的“前奏”。

  二,不少公众仍旧坚定地看涨房价。梳理受访者意见发展, “看涨派”更多地是对房价上涨的“无可奈何”。有受访者称,“从中国楼市开始疯涨,我就预测房价要下跌,但是十几年过去了,房价没涨,我却一次次地错过购房时机。而今,我真不敢轻易‘言跌’了。”近十几年来,各类预测房价的言论不绝于耳,有“看涨”的,有“看跌”的。伴随着中国房价一波又一波地上涨,“看涨”派一次次地胜出,“看跌”派一次次地铩羽而归。比如谢国忠,从2004年就开始了唱空中国房地产市场的生涯。2012年12月预测“未来5年内房价跌一半”;2013年6月称“房地产泡沫未来数月内破灭。”这些预测一次次地错了。房价在一遍遍喊跌中,仍旧“坚挺”。这份“执着的坚挺”成了“看涨派”的信心之源。


  三,面对着“像雾像雨又像风”的中国楼市,百姓仍旧有些看不懂。调查中,很多认同“中国房地产泡沫必将破灭”的受访者,在“您如何看待未来三年内中国房价的走势”问题上,却选择了“继续上涨”。虽然受访者一致认为楼市 “击鼓传花”的泡沫时代终会终结,但对于泡沫破灭的时间点仍旧感觉 “渐行渐远,难以企及”。看来,中国百姓对楼市仍旧是一种矛盾的纠结心态,既认为中国楼市泡沫必将终结,又对泡沫的终结没有信心。

80.6%受访者认为当前的房价对家庭生活有着很大的影响,53.2%受访者认为“房奴”将是房价泡沫破裂的最大受害者

影响程度

  在“您认为目前房价对您家庭生活的影响程度”问题调查中,39.2%的受访者选择“沦为房奴,背上巨额债务,严重影响生活”,27.5%选择“买房挤压其他消费支出,影响程度较大”,13.9%选择“买不起房,只能租房,生活不安定”,13.6%选择“无需购房,没有影响”,3.7%选择“房价尚能接受,影响程度不大”,2.1%选择“说不清楚”。结果显示,80.6%的受访者认为当前的房价对家庭生活有着很大的影响,仅有少数受访者认为影响不大,或者无需购房。

  当前很多社会问题,都与高房价挂钩。“逃离北上广”们,很多是被房价吓跑的;“啃老族”们,很多是买房透支;晚婚甚至光棍男青年们,很多是“丈母娘逼迫买房”的结果;城市“蚁族”们,很多是被市区的高租金逼走的……有位80后自我调侃道,“对我们来说,福利分房早已成为明日黄花,房改优惠政策与己无缘,住房公积金补贴少得可怜。我们没有属于自己的住房,离开父母,只有睡马路上。又赶上全面炒房、遍地炒房,越炒越热,越炒越贵。辛辛苦苦工作了一年,忽然发现,即使不吃不喝睡马路,一年攒的钱连买个厕所都勉强。于是,对于房子,只能自我感叹‘价太贵、在观望’。” 看来,房价给百姓带来的困扰还真是不少。

  房价上涨,挤压了百姓的幸福空间,降低了幸福指数。那么,房价若是下降,百姓能够从中获益了吧?的确,房价一旦下降,肯定会减少购房成本,对于急需买房者无异于“雪中送炭”。但是,对于那些已经背上了房贷“枷锁”、愈陷愈深的房奴们,则很难下此定论;相反,可能会使很多房奴“痛不欲生”。

  在“如果中国房价泡沫破裂,谁将是最大受害者”问题调查中,53.2%选择“房奴”,16.1%选择“银行”,13.1%选择“炒房者”,11.6%选择“地方政府”,2.6%选择“房地产开发商”, 0.3%选择“房地产中介”,3.1%选择“其他”。从调查结果中,可以得出如下两条结论:一,房地产泡沫破裂,百姓仍旧是最大的受害者。一位温州购房者李某对记者直言,“我是普通的工薪阶层,现在这套房子透支了我们夫妻俩以及双方父母的所有积蓄,然后再跟亲朋好友东拼西揍才勉强凑够了首付。现在,房价下跌了三四成,就意味着我们的首付,人间蒸发了,你说我冤不冤?”据记者调查发现,李某的情况具有普遍性,从这个意义上看,房价下跌对于这类购房者的影响颇大。

  二,房价一旦出现下降,其影响的波及面广、程度深。一旦房价下降,其首先会影响的是购房者、炒房者、房地产商以及房地产中介等各方。炒房者可能会资产缩水,甚至出现资金链断裂等情况;房地产商可能会因房子滞销而陷入经营困境,甚至破产;房产中介,可能会因交易冷清而门庭冷落。而由于房地产商和购房者的资金很大比例上来源于银行,一旦购房者和房产商出现“弃房”现象,那么“银行”就要接下这个“烫手山芋”,成为新的风险承担者,由此可能诱发银行系统性风险,甚至引发“钱荒”危机。随之,地方政府亦难“独善其身”,不免要“牵涉其中”。

过半受访者认为“土地财政”是房价上涨过快的最大诱因

  在“中国房价上涨过快的最大因素是”问题调查中,51.1%受访者选择“地方政府难敌‘土地财政’诱惑,调控‘不动真格’”;29.0%选择“楼市投机炒作严重,大有‘全民炒房’之势”;5.9%选择“土地垄断致使土地供应不足,地王助推楼价高企”;3.7%选择“城市化进程加快,住房刚性需求旺盛”;3.1%选择“股市不景气,买房保值成投资手段”;2.9%选择“房价继续上涨预期导致的‘恐慌性’购房”;1.7%选择“开发商‘不差钱’,死顶不降价”;1.5%选择“保障房‘应保未保’,难敌房价”; 1.1%受访者选择“其他”。结果显示,“土地财政”得票率遥遥领先,成为公众眼中房价上涨的首要影响因素。

  与此同时,在“您最希望中央出台哪方面房产调控措施”问题调查中,27.4%受访者选择“破解土地财政难题”,位居首位。其他各项“出台房产税”、“将落实楼市调控政策与政绩挂钩”、“增大保障房供给”、“取消房地产预售制 ”、“加大楼市限购力度”、“其他措施”得票率分别为18.7%、15.2%、14.9%、13.7%、7.5%、2.6%。破解“土地财政”难题同样位列首位,表达了公众寄希望中央破解土地财政难题的殷切期待。

  梳理受访者的意见,公众对“土地财政”的愤慨之情主要是源于以下两方面:一是土地财政直接推高了房价。当前地方政府拍卖土地,拍卖槌一落,少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了;收储土地,就能到银行换取大量贷款。如此“快钱”诱惑,估计哪个地方政府都难以抵御。于是,大多地方政府都走上了卖地换钱的发展之路。随着房价的飙升,地方政府卖地的钱袋也越来越鼓,对“土地财政”的依赖也越来越大。有媒体称,当前的地方政府就像是一个病人,需要依靠“卖地”输血才能维持生计。更有舆论称,“土地财政”是高房价的罪魁祸首,“土地财政”不除,房价下不来。

 二是地方政府调控“不动真格”,某种程度上是在“保”房价。近几年,为控制房价过快上涨,中央连续出台了一系列楼市调控政策。措施不可谓不严,决心不可谓不大,但收效却不太尽如人意。其中原因固然很多,但一些地方政府执行不力,难逃其咎。不少地方政府对中央调控举措,对己有利的,就加大力度地执行;对己没利的,就高高挂起、阳奉阴违。有位职业白领谈到,“我觉得征收房产税,可以非常有效地抑制炒房,打压房价,但是为什么各地落实房产税那么难?后来,我才明白,原来是地方政府压根就不希望房价下跌,类似房产税这样的调控狠招,他们自然舍不得用。”的确,房地产的“击鼓传花”一旦终结,地方政府的土地财政也就难以为继,地方政绩也就无从谈起;有人调侃道,让地方政府调控降房价,无异于“与虎谋皮”。

  亦有理性的受访者提到,近年来各地城市面貌都很大变化,道路、市政基础设施等都很改进,“土地财政”有很大的促进作用,功不可没。即便如此,令人绝望的房价、百姓的怨气,都使得决策者不能一叶障目,仍要直面土地财政的负面效应,下大力气破解这一难题。

  当然,虽然“土地财政”是中国高房价的主要助推因素,但其他因素,比如楼市投机、住房保值、开放商“不差钱”等因素同样是不可忽视的因素,也同样是百姓认同的重要方面。看来,治理高房价,仍需推出“组合拳”。

  十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中有不少与房地产相关联的举措,如建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革,以及加快推进住房保障和供应体系建设等。有专家称,如果这些改革举措能够在今后1-2年取得重大突破,比如全面开征房产税、农村建设用地直接入市、保障性住房和自住性住房大量供应等,则楼市“击鼓传花”的热闹场景将会很快结束。看来,楼市“击鼓传花”的“玩家”们,要慎防成为“最后的接棒者”啦!


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